строительства и (или) обслуживания подземных линейных сооружений (газопроводов, нефтепроводов, линий электропередачи, связи, других сооружений) и объектов, связанных с их строительством и обслуживанием, осуществляемых в границах охранных зон (контролируемых полос) этих сооружений;

реконструкции линейных сооружений, включая железные и автомобильные дороги, и строительства объектов, связанных с их реконструкцией, осуществляемых в границах охранных зон (контролируемых полос) этих сооружений;

обустройства эксплуатационных скважин в целях добычи углеводородного сырья и объектов, связанных с их обслуживанием;

строительства и (или) обслуживания объектов недвижимого имущества в границах свободных экономических зон;

строительства и (или) обслуживания объектов недвижимого имущества, транспортной и инженерной инфраструктуры, а также благоустройства прилегающей к ним территории в населенных пунктах, которым придан статус города-спутника, при наличии утвержденных в установленном порядке генеральных планов таких населенных пунктов;

расширения на высоту древесно-кустарниковой растительности (насаждений) просек воздушных линий электропередачи в каждую сторону от крайних проводов;

иных целей, определенных Президентом Республики Беларусь.

Изъятие и предоставление земельных участков из земель, образующих особо охраняемые природные территории, допускаются в случае, если цели и условия изъятия и предоставления этих земельных участков не противоречат режиму охраны и использования особо охраняемых природных территорий.

В случае, если изъятие и предоставление земельного участка относятся к компетенции различных местных исполнительных комитетов (администраций свободных экономических зон), решение об изъятии и предоставлении этого участка может приниматься местным исполнительным комитетом (администрацией свободной экономической зоны), к компетенции которого относится предоставление земельного участка, за исключением изъятия и предоставления земельных участков из сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, лесных земель лесного фонда, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения для целей, не связанных с назначением этих земель.

3. Лица, которым предоставляются земельные участки из сельскохозяйственных земель, земель лесного фонда для целей, не связанных с ведением сельского и (или) лесного хозяйства, либо разрешается строительство подземных линейных сооружений (газопроводов, нефтепроводов, линий электропередачи, связи и других сооружений) в срок до полутора лет без изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, обязаны возмещать потери сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, связанные с изъятием таких земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных в части третьей настоящего пункта, пунктах 4 и настоящего Указа.

Порядок определения, размеры подлежащих возмещению потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства устанавливаются Советом Министров Республики Беларусь, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

При изъятии земельных участков из сельскохозяйственных земель для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства, лица, которым предоставляются такие земельные участки, могут принять на себя обязательство вместо возмещения потерь сельскохозяйственного производства обеспечить разработку проектно-сметной документации по освоению неиспользуемых в сельском хозяйстве земель и проведение работ по вовлечению в оборот этих земель в качестве сельскохозяйственных. Разработка проектно-сметной документации и проведение указанных работ осуществляются ими в срок, не превышающий 2 лет со дня принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка. Площадь неиспользуемых в сельском хозяйстве земель должна быть не менее площади изымаемых земельных участков.

Если суммы возмещения потерь сельскохозяйственного производства превысят стоимость разработки проектно-сметной документации и проведения указанных работ, лица, которым предоставляются земельные участки, обязаны также возместить суммы потерь сельскохозяйственного производства в размере недостающей части.

В случае неисполнения в течение 2 лет обязательств, предусмотренных в части третьей настоящего пункта, сумма возмещения потерь сельскохозяйственного производства подлежит взысканию в республиканский бюджет в бесспорном порядке местным исполнительным комитетом, принявшим решение о предоставлении земельного участка, с начислением процентов в размере ставки рефинансирования, установленной Национальным банком на дату взыскания.

Указ Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 года №667
"Об изъятии и предоставлении земельных участков"

О документе

Опубликование документа

Указ Президента Республики Беларусь от 26.12.2017 № 463 «О совершенствовании порядка изъятия и предоставления земельных участков» (далее - Указ № 463) направлен на дальнейшее совершенствование правового регулирования отношений в области охраны и использования земель. Документ в том числе вносит ряд принципиальных изменений и дополнений в Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - Указа № 667).

Улучшать разрешено

Согласно п. 3 Указа № 463 землепользователи до принятия решения о предстоящем изъятии земельного участка для госнужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества имеют право пользоваться земельными участками, эксплуатировать и улучшать расположенные на них объекты недвижимого имущества без учета установленных градостроительными регламентами ограничений в отношении территорий перспективного развития населенных пунктов (территорий, подлежащих реконструкции, трансформации). Следует особо отметить, что данная норма касается не только физических лиц, но и иных землепользователей, хотя особенно актуальным данное нововведение является именно для граждан.

Данная норма решает проблему, которую чиновники старались не замечать десятки лет: люди не могли улучшать свое жилье из-за того, что их дома планируется когда-то, даже в необозримом будущем, пустить под снос, потому что такое улучшение влекло увеличение размера компенсации при сносе. Теперь до принятия решения о предстоящем изъятии земельных участков для госнужд граждане вправе реконструировать принадлежащие им жилые дома с увеличением их площади, а также возводить хозяйственные постройки на придомовой территории даже в тех случаях, когда градостроительной документацией намечен снос усадебной жилой застройки.

Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь дало по этому поводу разъяснение, согласно которому землепользователи до принятия решения о предстоящем изъятии земельного участка для госнужд и сноса объектов недвижимости на основании решений, принятых местными исполнительными и распорядительными органами, имеют право осуществлять:

• перепланировку жилых помещений;
• устройство жилой мансарды в габаритах существующего чердачного пространства;
• пристройку санузла, ванной, топочной;
• тепловую реабилитацию ограждающих конструкций домов;
• возведение построек (веранда, терраса, беседка, крыльцо, навес);
• устройство пандусов для физически -ослабленных лиц;
• подключение к инженерным сетям (водо-, электро-, газоснабжения, канализации и связи);
• возведение капитальных хозяйственных построек (гаража площадью не более 25 метров квадратных, сарая для хранения хозяйственного инвентаря и топлива площадью не более 15 метров квадратных, бани площадью не более 12 метров квадратных);
• реконструкцию существующих жилых домов и строений.

В то же время нельзя осуществлять новое строительство на земельных участках, которые в будущем планируется изъять для государственных нужд, как нельзя и изменять их целевое назначение.

Сроки

Установлен срок для возмещения убытков, причиняемых землепользователям изъятием или временным занятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости. Такие убытки должны быть возмещены землепользователю до принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка.

Закреплен срок направления землепользователям уведомления о необходимости возврата предоставленного во временное пользование земельного участка (ч. 2 п. 45 Положения об изъятии и предоставлении земельных участков, утвержденного Указом № 667 в редакции Указа № 463 (далее - Положение)): землеустроительная служба должна сделать это за месяц до такого срока. Данная норма введена с целью своевременного возврата земельных участков землепользователями.

Устанавливается срок для принятия местным исполкомом решения об отказе в предоставлении земельного участка (ч. 2 п. 15 Положения). При наличии оснований для отказа в предоставлении земельного участка местный исполком в течение 10 рабочих дней со дня поступления заявления заинтересованного лица принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка с указанием соответствующих законодательству оснований отказа и в течение 3 рабочих дней со дня принятия такого решения направляет его копию (выписку из решения) заинтересованному лицу. Действующая редакция Указа № 667 сроки для принятия исполкомом такого решение не регламентировала.

Без аукциона

Расширен перечень случаев, когда земельные участки предоставляются гражданам и юридическим лицам без аукциона (п. 7 Указа № 667). В частности, теперь без аукциона земельные участки можно предоставлять также:

• организациям застройщиков;
• организациям, управляющим общим имуществом для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения;
• победителям аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений);
• сельскохозяйственным организациям, в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам, юридическим лицам, имеющим филиал либо иное обособленное подразделение, осуществляющим предпринимательскую деятельность по производству сельскохозяйственной продукции, у которых выручка от реализации продукции составляет не менее 50% общей суммы выручки этого филиала либо иного обособленного подразделения, государственным лесохозяйственным учреждениям, иным государственным организациям - для строительства и (или) обслуживания жилых домов, обслуживания зарегистрированных организацией по государственной регистрации квартир в блокированных жилых домах (при соблюдении условий, установленных законодательством) для работников таких организаций, работников организаций социально-культурной сферы, а также размещения агроэкотуристов.

Преференции

Перечень случаев освобождения от возмещения потерь сельскохозяйственного и (или) лесохозяйственного производства, связанных с изъятием земельного участка, расширен. Например, такие потери не будут возмещаться при изъятии земель для строительства и обслуживания объектов социального обслуживания, транспортной и инженерной инфраструктуры в границах свободных экономических зон.

До 1 января 2020 г. освобождаются от уплаты государственной пошлины за выдачу (оформление) правоудостоверяющих документов на земельные участки, предоставленные юридическим лицам для ведения сельского хозяйства и лесного (лесопаркового) хозяйства, сельскохозяйственные организации, государственные лесохозяйственные учреждения, организации местных исполнительных и распорядительных органов, в компетенцию которых входит ведение лесного (лесопаркового) хозяйства.

От дублирования отказываемся

Из Указа № 667 исключаются нормы, содержащиеся в Кодексе Республики Беларусь о земле (далее - КоЗ). Ранее практика была такая: изменения и дополнения в КоЗ чуть ли не в обязательном порядке дублировались в Указе № 667. И наоборот. Теперь же решено от этого отказаться, что вполне логично и целесообразно: зачем дублировать одни и те же положения в нескольких законодательных актах? Так, в частности, из Указа № 667 будут исключены нормы:

• об особенностях отчуждения земельных участков, предоставленных гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и расположенных на них объектов;
• устанавливающие размеры земельных участков, предоставляемых для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в населенных пунктах, расположенных в пригородных зонах г. Минска, областных центров и городов областного подчинения.

Кадастровая стоимость

Согласно Указу № 463 теперь кадастровая стоимость земли не привязана к доллару (но только если она определялась после 1 января 2015 г.). Так, по общему правилу земельные участки будут предоставляться в частную собственность и аренду исходя из кадастровой стоимости, определенной:

• в белорусских рублях на дату оценки - в случае, если кадастровая стоимость определена после 1 января 2015 г.;
• в белорусских рублях исходя из официального курса доллара США к белорусскому рублю, установленного Национальным банком на дату подачи такого заявления, - в случае, если кадастровая стоимость определена не позднее 1 января 2015 г.

Особо охраняемые природные территории

С целью не допустить необоснованного изъятия земель, образующих особо охраняемые природные территории, вводится норма, согласно которой изъятие и предоставление земельных участков из таких земель допускаются только в случаях, если цели и условия изъятия и предоставления этих земельных участков не противоречат режиму охраны и использования особо охраняемых природных территорий (ч. 2 п. 2 Указа № 667).

Землеустроительная служба по-новому

Совершенствуется работа землеустроительных служб, в частности, поскольку необходимо повышение уровня знаний таких служб. В связи с этим п. 3 Указа Президента Республики Беларусь от 11.12.2009 № 622 «О совершенствовании порядка регулирования земельных отношений и осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель» изложен в новой редакции. Теперь положения о землеустроительных службах областных и Минского городского исполнительных комитетов будут утверждаться председателями областных и Минского городского исполнительных комитетов по согласованию с Госкомимущества.

Руководители землеустроительных служб областных и Минского городского исполнительных комитетов теперь будут назначаться на должности и освобождаться от должностей председателями областных и Минского городского исполнительных комитетов не только с согласия Председателя Государственного комитета по имуществу, но и с согласия помощников Президента - инспекторов по областям, г. Минску.

Руководители землеустроительных служб районных, городских (кроме Минского городского) исполнительных комитетов будут назначаться на должности и освобождаться от должностей председателями районных, городских (кроме Минского городского) исполнительных комитетов с согласия председателей областных исполнительных комитетов и Председателя Госкомимущества.

Иные изменения

Кроме того, Указ № 463 также содержит нормы, предусматривающие:

• возможность предоставления инвестору и (или) организации, реализующей инвестиционный проект, дополнительного земельного участка, размер которого не превышает 10% размера первоначального земельного участка;
• стимулирование развития крестьянских фермерских хозяйств;
• внедрение современных технологий в процессы отвода земельных участков;
• изменения в ряд прочих законодательных актов.

ПРЕЗИДЕНТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОБ ОСНОВНЫХ НАПРАВЛЕНИЯХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ В СФЕРЕ

ОБЯЗАТЕЛЬНОГО СТРАХОВАНИЯ

1. Установить, что при разработке проектов законов Российской Федерации по вопросам обязательного страхования, вносимых в Государственную Думу Федерального Собрания Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации, должны обеспечиваться:

а) первоочередное правовое урегулирование видов обязательного страхования, непосредственно направленных на защиту прав и свобод человека и гражданина, гарантированных Конституцией Российской Федерации;

б) подтверждение проведения в Российской Федерации основных видов обязательного личного и имущественного страхования, установленных актами законодательства Российской Федерации и бывшего Союза ССР в части, не противоречащей Закону Российской Федерации "О страховании";

в) сохранение либо при необходимости увеличение установленных страховых сумм по видам обязательного личного страхования;

г) единство основных положений порядка и условий проведения обязательного страхования в Российской Федерации.

2. Правительству Российской Федерации:

а) в соответствии с пунктом 3 статьи 3 Закона Российской Федерации "О страховании", а также пунктом 1 настоящего Указа внести до 1 сентября 1994 г. в Государственную Думу Федерального Собрания:

проект Закона Российской Федерации "Об основах проведения обязательного страхования в Российской Федерации", определив в нем понятие обязательного страхования (в том числе обязательного государственного страхования), а также общие цели, задачи, принципы, порядок и условия проведения страхования в этой форме;

согласующиеся с проектом Закона Российской Федерации "Об основах проведения обязательного страхования в Российской Федерации" первоочередные проекты законов Российской Федерации о порядке и условиях проведения отдельных видов обязательного страхования.

В месячный срок утвердить по представлению Федеральной службы России по надзору за страховой деятельностью перечень законопроектов, вносимых в Государственную Думу Федерального Собрания в первоочередном порядке;

б) решить вопрос с государствами - бывшими республиками Союза ССР о целесообразности заключения межправительственных соглашений по вопросам осуществления обязательного страхования.

3. В целях приведения в соответствие с Законом Российской Федерации "О страховании" указов Президента Российской Федерации по вопросам обязательного страхования, а также обеспечения установленного Конституцией Российской Федерации права каждого на свободное получение информации внести следующие изменения и дополнения:

а) в приложении N 2 к Указу Президента Российской Федерации от 31 декабря 1991 г. N 340 "О Государственной налоговой службе Российской Федерации":

Пункт 8 изложить в следующей редакции:

"8. Обязательное государственное личное страхование всех сотрудников Государственной налоговой службы Российской Федерации осуществляется на основании договоров, заключаемых Государственной налоговой службой Российской Федерации и страховщиками. Лицензии на осуществление этого вида обязательного государственного страхования выдаются страховщикам в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Установить, что размер расходов страховщика на проведение страховых операций по данному виду обязательного государственного страхования не может превышать 6 процентов сумм, фактически выплаченных в связи с наступлением страховых случаев, предусмотренных договором страхования.";

в пункте 9 слова: "органы государственного страхования" заменить словом "страховщики";

Пункт 10 изложить в следующей редакции:

"10. До вступления в силу закона Российской Федерации, регулирующего вопросы проведения обязательного государственного личного страхования сотрудников Государственной налоговой службы Российской Федерации, размер страхового тарифа по данному виду устанавливается страховщиками по согласованию с Государственной налоговой службой Российской Федерации и утверждается Федеральной службой России по надзору за страховой деятельностью.";

Пункт 11 изложить в следующей редакции:

"11. Перечень оснований для отказа страховщика произвести страховую выплату по обязательному государственному личному страхованию сотрудников Государственной налоговой службы Российской Федерации определяется на основании положений пунктов 1 и 2 статьи 21 Закона Российской Федерации "О страховании" и указывается в договоре, заключаемом Государственной налоговой службой Российской Федерации и страховщиком.";

КОММЕНТАРИЙ К УКАЗУ ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ОТ 27.12.2007 № 667 «ОБ ИЗЪЯТИИ И ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ»

С 1 января 2008 г. вступил в силу Указ Президента РБ от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - Указ № 667), которым установлены новые подходы к предоставлению земельных участков на территории республики, а также усовершенствованы земельные отношения с целью ликвидации предпосылок, способствующих развитию теневого рынка земельных участков.

Для оперативного решения вопросов по изъятию и предоставлению земельных участков полномочия по изъятию сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения, лесных земель лесного фонда переданы Президентом РБ местным исполнительным комитетам. Сокращены сроки предоставления земельных участков.

Кроме того, Указом № 667 определены:

Полномочия администраций свободных экономических зон по изъятию и предоставлению земельных участков резидентам свободных экономических зон, по переводу земельных участков из одних категорий в другие (если эти права делегированы соответствующими местными исполкомами);

Порядок обязательного формирования земельных участков при продаже недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности. Продажа такого имущества должна осуществляться одновременно с продажей права аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого имущества, если иное не установлено законами или решениями Президента РБ.

Указ № 667 также упростил порядок перехода права на земельный участок в случае перехода права на расположенное на нем капитальное строение (здание, сооружение), в т.ч. не завершенное строительством законсервированное капитальное строение, к другому лицу, если при этом не изменяется целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и границы. В этом случае государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется без принятия решения местным исполнительным комитетом в установленном законодательством порядке, а на основании документов, представляемых для осуществления государственной регистрации перехода права на такое капитальное строение (здание, сооружение).

С 1 января 2008 г. земельные участки должны предоставляться гражданам, индивидуальным предпринимателям, юридическим лицам в основном по результатам следующих аукционов:

На право заключения договоров аренды земельных участков;

С условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений);

По продаже земельных участков в частную собственность.

Без проведения указанных аукционов земельные участки могут быть предоставлены только для тех целей и тем гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, которые указаны в п.6 Указа № 667.

Прокомментируем некоторые нововведения.

Льготы, установленные для граждан Республики Беларусь, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, на получение земельного участка для строительства и обслуживания одноквартирного блокированного жилого дома без проведения аукциона, не распространяются на граждан, проживающих и (или) работающих в областных центрах, городах областного подчинения (территории городов областного подчинения не включаются в территорию районов) и в г.Минске.

Вместе с тем все граждане независимо от их места проживания, а также индивидуальные предприниматели и юридические лица вправе будут получить земельный участок без проведения аукциона и оформить правоустанавливающие документы на него, если на участке имеется капитальное строение (здание, сооружение) в их собственности или на ином законном основании.

Без каких-либо ограничений и проведения аукциона предусмотрено предоставлять земельные участки всем субъектам хозяйствования для реконструкции существующих объектов, если при этом не будет меняться их функциональное назначение либо если в ходе проведения проектно-изыскательских работ выяснится, что для строительства объекта требуется земельный участок большего размера.

Указом № 667 установлено, что во всех случаях для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов (за исключением домов повышенной комфортности) земельные участки должны предоставляться юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям в постоянное и (или) временное пользование.

Для снижения единовременной финансовой нагрузки на инвесторов областным, Минскому городскому, городским (городов областного назначения) исполнительным комитетам предоставлено право установления рассрочки внесения платы за право заключения договоров аренды земельных участков при принятии решения о предоставлении земельных участков в аренду для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, в т.ч. по результатам аукционов.

При наличии заявительного принципа на получение земельного участка в соответствующем виде права Указ № 667 предоставляет облисполкомам, Минскому горисполкому право определять вещные права на земельные участки, предоставляемые ими без проведения аукционов гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, если иное не предусмотрено законами или решениями Президента РБ.

Это значит, что указанным исполкомам необходимо в установленном порядке своими решениями определить случаи, при которых земельные участки должны предоставляться на том или ином вещном праве. При этом такие решения подлежали регистрации в установленном порядке в Национальном реестре правовых актов Республики Беларусь.

Важными нормами Указа № 667 являются условия передачи земельных участков из государственной собственности в частную собственность граждан Республики Беларусь только по их кадастровой стоимости, за исключением случаев, когда такие участки передаются по результатам аукционов по продаже земельных участков в частную собственность для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в соответствии с законодательством.

Аналогично по кадастровой стоимости земельных участков будут передаваться участки в частную собственность негосударственных юридических лиц Республики Беларусь в случаях, предусмотренных законодательством, если иное не будет определено Президентом РБ.

При предоставлении земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам их стоимость определяется по результатам проведения аукционов по продаже земельных участков в частную собственность и не может быть ниже кадастровой стоимости.

Также новеллами Указа № 667 являются:

Обязательная выдача местными исполкомами предписаний юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям и гражданам о необходимости занятия предоставленного земельного участка, на который получены правоустанавливающие документы на землю, в соответствии с целью и условиями его предоставления за один месяц до истечения установленных сроков занятия этого участка (в силу Указа № 667 юридические лица и индивидуальные предприниматели обязаны приступить к занятию земельного участка в течение 6 месяцев с момента получения правоустанавливающего документа на земельный участок, а граждане - в течение одного года);

Введение для всех, кто получает земельный участок, обязанности по осуществлению государственной регистрации создания земельного участка и прав на него в течение 2 месяцев со дня принятия решения о предоставлении этого участка. Неисполнение указанной нормы влечет отмену данного решения органом, его принявшим. Указанный срок по осуществлению государственной регистрации земельного участка может быть продлен местным исполкомом только гражданам (не более чем на 2 месяца), у которых имелась уважительная причина, препятствующая обратиться в территориальные органы по государственной регистрации и земельному кадастру;

Снятие запрета на изменение целевого назначения земельного участка, предоставленного гражданам Республики Беларусь для ведения личного подсобного хозяйства. Уже с 1 января 2008 г. граждане могут реализовать такую возможность и в установленном порядке изменить вышеуказанное назначение земельного участка на строительство и (или) обслуживание одноквартирного, блокированного жилого дома во всех случаях, за исключением случаев несоответствия такого изменения регламентам застройки населенного пункта, установленным в утвержденной градостроительной документации;

Усиление ответственности не только за нарушение установленных Указом № 667 порядков формирования, изъятия и предоставления земельных участков, сроков рассмотрения заявлений граждан, индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, порядка и срока работы комиссии по выбору места размещения земельного участка, согласования документов, необходимых для принятия решения о предоставлении земельных участков, сроков принятия таких решений, но и за несоблюдение условий отвода земельных участков, указанных в решениях об изъятии и предоставлении земельных участков;

Обязанность местных исполнительных комитетов до 1 февраля 2008 г. сформировать и ежемесячно обновлять перечни свободных (незанятых) земельных участков, которые могут быть предоставлены гражданам для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов, коллективного садоводчества, дачного строительства с установлением порядка распространения информации о таких участках. Предоставление таких участков будет осуществляться в зависимости от целевого назначения их использования и нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий по результатам аукционов либо без проведения аукционов на право заключения договора аренды или аукциона по продаже земельных участков в частную собственность.

Указом № 667 утверждены следующие положения:

- о порядке изъятия и предоставления земельных участков;

- о порядке изъятия и предоставления земельных участков в г.Минске и областных центрах юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства капитальных строений (зданий, сооружений);

- о порядке формирования и предоставления земельных участков для размещения объектов недвижимого имущества, обслуживания подлежащего продаже недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности;

- о порядке перевода земель из одних категорий и видов в другие и отнесения земель к определенным видам.

Установленные Указом № 667 положения принципиально не отличаются от аналогичных, которые действовали ранее, за исключением некоторых особенностей.

Так, теперь при изъятии и предоставлении земельных участков нет необходимости принимать решения районным, городским исполкомам об утверждении акта выбора земельного участка и областному исполкому о согласовании места размещения земельного участка. Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков предусмотрено, что акт выбора земельного участка утверждается председателем районного, городского исполкома и является основанием для проведения проектно-изыскательских работ и выдачи архитектурно-планировочного задания, получения заключений согласующих организаций и технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта.

Если для размещения объекта выбран земельный участок, изъятие которого входит в компетенцию облисполкома, соответствующий исполком определяет случаи, при которых акт выбора места размещения земельного участка, утвержденный председателем районного исполкома, представляется на согласование председателю областного исполкома. Исходя из этого каждый облисполком своим решением должен установить закрытый перечень таких случаев. Следует отметить, что данная процедура утверждения акта выбора земельного участка была установлена в Положении о порядке изъятия и предоставления земельных участков в г.Минске и областных центрах (далее - Положение).

Увеличен до 1,5 лет срок, когда не требуется изъятие и предоставление земельных участков при строительстве (прокладке), реконструкции подземных линейных сооружений (газопроводов, нефтепроводов, кабельных линий электропередачи, связи и др.), за исключением занятия для этих целей земель лесного фонда и земель природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения.

Положением определены условия выкупа земельных участков, находящихся в частной собственности, при их изъятии для государственных нужд - только по кадастровой стоимости на момент выкупа в порядке, устанавливаемом Советом Министров РБ. При этом конкретизирован перечень таких государственных нужд: изъятие земельных участков осуществляется в целях обеспечения национальной безопасности, охраны окружающей среды, размещения объектов социальной, транспортной и оборонной инфраструктуры, разработки месторождений полезных ископаемых, реализации международных договоров, градостроительных проектов, государственных программ, утвержденных Президентом РБ или Советом Министров РБ.

Положением сохранен принцип «одного окна» при выполнении организациями по землеустройству работ по оформлению материалов изъятия и предоставления земельных участков. Согласно этому принципу заинтересованное лицо вправе на основании договора подряда, заключаемого с указанной организацией, получить комплекс услуг, включая оказание услуг по обращению за государственной регистрацией создания земельного участка и возникновения прав на него.

Положением о порядке формирования земельного участка для проведения аукциона установлены конкретные сроки (10 рабочих дней), в течение которых победитель аукциона обязан внести плату за право заключения договора аренды земельного участка, возместить расходы, связанные с подготовкой аукциона и документации, необходимой для его проведения, и выполнить условия отвода, предусмотренные в решении об изъятии земельного участка для проведения аукциона. Местный исполком со своей стороны обязан после совершения победителем аукциона названных действий в срок не позднее 2 рабочих дней заключить с ним договор аренды земельного участка.

24.03.2008 г.

Евгений Капчан, начальник управления землеустройства
и государственного контроля за охраной и использованием земель
Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь

Материал подготовлен редакцией журнала «Юрист»

23 сентября 2011 г. Президент РБ подписал Указ № 431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков» (далее — Указ № 431). Согласно преамбуле данного Указа принят он был в целях совершенствования регулирования отношений в области охраны и использования земель.

Указ № 431 содержит 3 принципиальных нововведения:

Предоставлена негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь возможность приобретать арендуемые или используемые ими земельные участки в собственность по цене в размере 70 % их кадастровой стоимости;

Предоставлено право физическим лицам в определенных случаях использовать для предпринимательской или ремесленной деятельности, а также деятельности в сфере агроэкотуризма земельные участки, предоставленные для строительства и эксплуатации жилого дома, без изменения их целевого предназначения;

Внесена ясность в вопрос о том, надо ли при продлении договора аренды земельного участка, на котором находится принадлежащий юридическому лицу объект недвижимости, вносить плату за право заключения такого договора.

Основные нововведения Указа № 431

Остальные нововведения Указа № 431 не носят настолько принципиального характера. Тем не менее рассмотрим основные из них.

1. Негосударственным юридическим лицам предоставляется право приобретать в частную собственность земельные участки, предоставленные до 1 января 2012 г. на праве постоянного пользования или аренды для обслуживания принадлежащих им на праве собственности капитальных строений (зданий, сооружений). Цена такого приобретения будет равна 70 % от кадастровой стоимости данных земельных участков на дату подачи соответствующего заявления.

В том случае, если у негосударственного юридического лица земельный участок находится на праве аренды, то при приобретении такого участка в частную собственность принимается к зачету ранее внесенная сумма платы за право заключения договора аренды (примечание ).

Однако если размер платы (суммы внесенных плат) за право заключения договора аренды земельного участка превышает размер платы за земельный участок, предоставляемый в частную собственность, то данная разница арендатору (будущему собственнику) не возмещается. Это предусмотрено дополнением, внесенным Указом № 431 в п.6 Указа Президента РБ от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее — Указ № 667).

В новой редакции изложены также некоторые части п.6 Указа № 667 по рассрочке платы за участок.

Так, при предоставлении земельных участков в частную собственность или аренду для строительства и обслуживания здания или сооружения возможно предоставление, как и на сегодняшний день, рассрочки по внесению платы за участок.

Такая рассрочка может быть предоставлена на срок, не превышающий 5 лет со дня приемки в эксплуатацию в установленном порядке законченного строительством объекта, очереди, пускового комплекса или со дня приобретения недвижимого имущества, находившегося в государственной собственности.

При предоставлении земельных участков в частную собственность для иных целей местные исполнительные комитеты имеют право принять решение о предоставлении рассрочки, но не более чем на 2 года. За пользование рассрочкой платежа плательщик уплачивает проценты, начисляемые ежегодно на остаток задолженности по платежам, в размере 1/360 ставки рефинансирования Нацбанка РБ, действующей на день внесения денежных средств, за каждый день пользования рассрочкой. С учетом того что размер ставки рефинансирования на сегодняшний день пока меньше уровня инфляции, пользование такой рассрочкой видится вполне оправданным.

Следует отметить, что и на сегодняшний день п.1 Указа № 667 предусматривает возможность предоставления земельных участков юридическим лицам Республики Беларусь на праве частной собственности.

Статья 12 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — Кодекс ) устанавливает порядок приобретения земельного участка в собственность: либо по результатам аукциона, либо без аукциона для обслуживания принадлежащих негосударственным юридическим лицам на праве собственности капитальных строений (зданий, сооружений), а также в случаях, определенных Президентом РБ.

В то же время вплоть до внесения в Указ № 667 названных изменений и дополнений этот акт законодательства не предусматривал порядка проведения аукционов по продаже объектов недвижимого имущества в виде зданий и сооружений, находящихся в государственной собственности, совместно с приобретением самого земельного участка в частную собственность. Сейчас в Указ № 667 соответствующие нормы внесены. Исходя из этого можно предполагать, что такие аукционы могут и должны будут проводиться.

2. Граждане Республики Беларусь и негосударственные юридические лица Республики Беларусь будут вправе отчуждать (посредством купли-продажи, мены, дарения) друг другу земельные участки, предоставленные для строительства и (или) обслуживания жилого дома, квартиры, которые находятся у них на праве частной собственности.

Следует отметить, что до 1 января 2012 г. граждане Республики Беларусь и негосударственные юридические лица не вправе отчуждать друг другу земельные участки, принадлежащие им на праве собственности. Такое отчуждение может производиться (при условии сохранения целевого назначения земельных участков) только исполнительным комитетам либо гражданином — гражданину или негосударственным юридическим лицом — такому же лицу (части первая и вторая ст.51 Кодекса ).

Подпункт 1.1 п.1 Указа № 431 содержит в качестве обязательного условия приобретения (продажи) вышеназванных земельных участков условие о сохранении их целевого назначения.

Однако п.11 Указа № 667 содержит исключение из названного правила, согласно которому запрещено отчуждать предоставленные в частную собственность для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) земельные участки до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения.

Это исключение не касается случаев отчуждения земельных участков:

Местным исполнительным комитетам;

С расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями;

Приобретенных на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность.

3. Землепользователи участков, предназначенных для строительства и (или) обслуживания жилого дома, квартиры, ведения личного подсобного хозяйства, с разрешения соответствующих исполнительных комитетов могут использовать свои дома, квартиры в блокированных домах, нежилые пристройки в составе этих домов для осуществления ремесленной, предпринимательской деятельности и оказания услуг в сфере агроэкотуризма.

Для осуществления вышеназванной деятельности согласно подп.1.2 п.1 Указа № 431 на сегодняшний день не требуется менять целевое назначение земельного участка и, соответственно, осуществлять реконструкцию указанных объектов.

Обязательное условие — перечисленные виды деятельности должны осуществляться одновременно с использованием участка по основному назначению и соблюдением всех требований: санитарных, градостроительных, противопожарных и т.д. При этом на указанных земельных участках не допускается размещение промышленных производств, а также объектов, запрещенных градостроительными регламентами, природоохранными требованиями, противопожарными, санитарными, строительными и иными нормами и правилами к размещению в жилых зданиях. Земельный налог (арендная плата) за такой земельный участок будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости земельного участка по виду функционального использования каждой из его частей.

Следует отметить, что ранее отсутствие нормы, подобной рассматриваемой выше, существенно ограничивало возможности малого бизнеса. Для ведения малого бизнеса на принадлежащем человеку земельном участке ему необходимо было сначала разделить его на 2 участка, затем — изменить целевое назначение одного из двух участков, на котором планировалось ведение бизнеса . На практике сделать это было нереально, поэтому многие начинающие бизнесмены либо начинали бизнес на своем участке без изменения его целевого назначения (и этим нарушали законодательство), либо просто отказывались от своей бизнес-идеи.

4. Указом № 431 установлено, что передача в залог капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, расположенного на арендованном земельном участке, гражданами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами может быть осуществлена независимо от внесения платы за право заключения договора аренды земельного участка.

5. Граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица в 2-месячный срок со дня утверждения акта приемки в эксплуатацию объекта строительства или подписания акта о консервации обязаны обратиться в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним за государственной регистрацией в отношении возведенного объекта.

Данный срок введен в целях усовершенствования процедуры государственной регистрации недвижимости.

Изменения, внесенные в Указ № 667

1. Важным является изложение в новой редакции части пятой п.6 Указа № 667.

Юридическое лицо взяло в аренду земельный участок для строительства на нем объекта недвижимости. За право заключения договора аренды будущий арендатор вносит соответствующую плату (которая в г.Минске может достигать нескольких миллионов долларов США). Срок аренды в подобных случаях обычно устанавливается относительно небольшой — примерно равный сроку строительства объекта. Когда строительство объекта заканчивается и он сдается в эксплуатацию, договор аренды перезаключается на новый срок (например, на 50 лет).

Исходя из действующей на сегодняшний день редакции части пятой п.6 Указа № 667, если на земельном участке находится принадлежащее юридическому лицу капитальное строение (здание, сооружение), то плата за право заключения на новый срок договора аренды участка с этого юридического лица взиматься не должна. В то же время на практике иногда высказывались и иные мнения на этот счет.

Однако с 1 января 2012 г. рассматриваемая норма будет изменена, в результате чего исключения для ситуации, когда на участке есть объект недвижимости, не будет . При заключении на новый срок договора аренды такого земельного участка, за право заключения которого была внесена плата, будет взиматься плата за право заключения договора аренды этого земельного участка на основании его кадастровой стоимости.

2. Закрепляется определение терминов «начало строительства» и «начало иного освоения земельного участка».

Для целей Указа № 677 под началом строительства понимается осуществление строительно-монтажных работ в соответствии с утвержденной проектной документацией, в т.ч. в отношении нежилых построек на придомовой территории на земельном участке, предоставленном для целей, связанных со строительством капитальных строений (зданий, сооружений).

Под началом иного освоения земельного участка понимается осуществление комплекса работ в соответствии с целевым назначением и условиями предоставления земельного участка, если земельный участок предоставлен для целей, не связанных со строительством капитальных строений (зданий, сооружений).

3. Закрепляется обязанность соответствующих исполнительных комитетов в населенных пунктах, расположенных в пригородных зонах г.Минска, областных центров и городов областного подчинения, выставлять на аукционы не менее 30 % включенных в перечни свободных (незанятых) земельных участков, которые могут быть предоставлены для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов (дополнения в п.5 Указа № 667).

4. Одним из важных нововведений, внесенных в п.6 Указа № 667, является норма, исключающая возможность последующей перепродажи земельных участков. На данный момент в Указе № 66 7 прямо закреплено, что граждане, получившие земельные участки как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, до истечения 8 лет со дня государственной регистрации возведенных на них жилых домов будут не вправе отчуждать такие участки и (или) дома. Однако это не касается отчуждения земельных участков местным исполнительным комитетам.

С 1 января 2012 г. без проведения аукциона земельные участки для строительства и обслуживания жилых домов в населенных пунктах, расположенных в пригородных зонах г.Минска, областных центров и городов областного подчинения, будут также предоставляться :

Гражданам Республики Беларусь — многодетным семьям, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, — в частную собственность бесплатно;

Гражданам Республики Беларусь, не являющимся многодетной семьей, но состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в зависимости от времени постановки на данный учет, наличия в собственности квартир, жилых домов (в т.ч. незавершенных законсервированных), земельных участков, зарегистрированных после 8 мая 2003 г., или долей в праве на эти объекты недвижимого имущества, земельные участки в частную собственность для строительства и обслуживания жилого дома с внесением платы в размере 20 или 50 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Размеры земельного участка, предоставляемого для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в населенных пунктах, расположенных в пригородных зонах г.Минска, областных центров и городов областного подчинения, устанавливаются от 0,10 до 0,15 га включительно.

При этом предоставление земельного участка меньше установленного минимального размера может осуществляться только с согласия лица, которому он предоставляется.

5. Указ № 431 уточняет п.7 Указа № 667 в части срока, в течение которого победитель аукциона должен приступить к занятию земельного участка:

Юридическое лицо, индивидуальный предприниматель — в течение 6 месяцев;

Гражданин — в течение 1 года со дня утверждения проектной документации на строительство соответствующего капитального строения (здания, сооружения).

Также отметим следующее.

Ранее действовавший Указ Президента РБ от 07.02.2006 № 87 «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач» предусматривал, что строительство строений на земельных участках, предоставленных в установленном порядке в соответствующих целях, должно быть завершено гражданином в течение 3 лет с даты получения разрешения на строительство, выданного местным исполнительным и распорядительным органом. Однако этот срок не мог превышать 3,5 года с даты получения документа, удостоверяющего государственную регистрацию права частной собственности либо пожизненного наследуемого владения на такой земельный участок.

Вопрос изъятия земельного участка при незавершении строительства решался в судебном порядке, если участок находился в частной собственности. Однако действие вышеназванного Указа было приостановлено с 10 февраля 2009 г. вплоть до особого решения Президента РБ.

В связи с этим на сегодняшний день срок, в течение которого строительство строений необходимо завершить, не установлен.

6. Указ № 667 дополнен нормой, согласно которой изъятие земельных участков для государственных нужд производится в т.ч. и в целях реализации инвестиционных договоров, заключаемых между инвесторами и Республикой Беларусь, и концессионных договоров .

7. Пункт 12 Указа № 677 дополнен нормой о том, что изменение размера долей в праве на капитальное строение (здание, сооружение) в результате его реконструкции одним из собственников не является основанием для изменения размера их долей в праве на земельный участок.

8. Соответственно, изменился и п.8 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков в г.Минске и областных центрах юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства капитальных строений (зданий, сооружений), утвержденного Указом № 667.

Так, соответствующий городской исполнительный комитет может принять решение о проведении аукционов с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений), в результате которых земельные участки предоставляются в аренду либо собственность индивидуальным предпринимателям или юридическим лицам.

Пункт 8 вышеназванного Положения дополнен нормой о том, что если по результатам такого аукциона земельный участок предоставляется в частную собственность негосударственному юридическому лицу Республики Беларусь и оно как победитель либо единственный подавший заявление на участие в аукционе согласно с внесением платы за земельный участок в размере начальной цены предмета аукциона, определенной на основании кадастровой стоимости земельного участка, увеличенной на 5 %, то с таким юридическим лицом заключается договор на реализацию права проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений).

9. Указом № 431 изложены в новой редакции и дополнены некоторые процедурные действия, когда соответствующий аукцион признан несостоявшимся.

Примечание. Плата за право заключения договора аренды земельного участка вносится при заключении (за само право заключения) соответствующего договора, а арендная плата — в течение срока действия договора аренды.

Илья Латышев, управляющий партнер ООО «Юридическая группа «ВЕРДИКТ БАЙ» (с сентября 2012 года «Raidla Lejins & Norcous»)

Константин Скуратович, заместитель начальника отдела консалтинга ООО «Юридическая группа «ВЕРДИКТ БАЙ» (с сентября 2012 года «Raidla Lejins & Norcous»)

Екатерина Подзерко, юрист отдела консалтинга ООО «Юридическая группа «ВЕРДИКТ БАЙ» (с сентября 2012 года «Raidla Lejins & Norcous»)