Действующее российское законодательство не содержит положений, однозначно регламентирующих процесс эксплуатации зданий и сооружений.
Поэтому на практике возникает множество вопросов: кто, когда и как должен производить капитальный ремонт нежилых строений, а также кто несет за это ответственность?
- Что такое капитальный ремонт?
Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 статьи 1 ГСК).
Для целей бухгалтерского учета объект капитального строительства выступает объектом основных средств и "содержание объекта основных средств осуществляется с целью поддержания эксплуатационных свойств указанного объекта посредством его технического осмотра и поддержания в рабочем состоянии. Восстановление объекта основных средств может осуществляться посредством ремонта, модернизации и реконструкции" (Приказ Минфина России от 13.10.2003 №91н "Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств").
- Кто должен осуществлять капитальный ремонт?
В соответствии с п. 1 статьи 616 ГК у арендодателя существует обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
- Когда должен осуществляться капитальный ремонт здания?
Плановая техническая инвентаризация объектов учета в силу п. 8 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденная Постановлением, проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах не реже одного раза в 5 лет.
Осуществление мероприятий, направленных на нормальную эксплуатацию нежилых помещений по всей вероятности может быть переложено на арендатора или иное лицо. Однако передача столь серьезной функции должна быть соответствующим образом оформлена и, в частности, определены лица, ответственные за эксплуатацию данного объекта.
Капитальный ремонт, произведенный за счет арендатора в нарушение положений договора и п. 1 статьи 616 ГК, в соответствии с которыми обязанность по осуществлению капитального ремонта лежала исключительно на арендодателе, повлечет за собой среди неблагоприятные налоговые последствия для арендатора.
Согласно п. 1 статьи 252 НК расходами в целях налогообложения прибыли признаются обоснованные, экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком. Следовательно, если в договоре аренды проведение капитального ремонта арендатором не предусмотрено, а он производится за его счет, то такие расходы не могут быть признаны в налоговом учете обоснованными и экономически оправданными.
Согласно статье 612 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Довольно часто между арендатором и арендодателем установлена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт помещений, занимаемых арендатором, но не обозначено, в какие сроки необходимо это делать. При этом каких-либо внешних признаков для проведения капитального ремонта может и не быть. Тогда лишь собственник – арендодатель, полностью несет ответственность за правильную эксплуатацию объекта капитального строительства. В его же обязанности входит предупреждение арендатора о каких-либо особенностях эксплуатации передаваемого объекта и ознакомление со всей технической документацией на данный объект.
- Обязан ли собственник проводить капитальный ремонт?
Единственным документом, когда-либо регулирующим вопрос проведения тех или иных мероприятий в отношении нежилых объектов, является Постановление Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 29.12.73 №279 "Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений" (Положение).
Согласно п. 1.1 Положения система планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений представляет собой совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, осуществляемых в плановом порядке, является обязательной при проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений.
Производственные здания и сооружения в процессе эксплуатации должны находиться под систематическим наблюдением инженерно-технических работников, ответственных за сохранность этих объектов, а результаты всех видов осмотров оформляются актами, в которых отмечаются обнаруженные дефекты, а также необходимые меры для их устранения с указанием сроков выполнения работ (п. п. 2.1, 2.4, 2.13 Положения).
Минимизировать риск случайного обрушения или иных нарушений в нормальной эксплуатации зданий также призваны их обязательные очередные общие технические осмотры, которые проводятся 2 раза в год - весной и осенью для выявления возможных повреждений в результате атмосферных и других воздействий.
Из вышесказанного следует, что собственник обязан предпринимать указанные меры, направленные на нормальную эксплуатацию объекта.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "
Согласно этим документам, капитальный ремонт обязан отвечать следующим условиям:
- восстановление исчерпавших ресурс составных частей(за исключением фундаментов, каркасов, несущих стен) или их замена;
- работы по улучшению эксплуатационных показателей;
- экономически обоснованная модернизация, в том числе перепланировка.
В зависимости от объема работ разделяют выборочный и полный, или комплексный, капремонт.
Первый охватывает только часть помещения, второй – его целиком. К примеру, ремонт электропроводки и замена отдельных ее частей будут являться выборочным ремонтом.
Схема успешного коммерческого предложения
Коммерческое предложение будет успешным и станет причиной сделки только в одном случае – если заинтересует потенциального заказчика. Маркетологи давно разработали успешную схему. Она состоит из 9 частей.
Договор ремонта – инструкция по заключению
В договоре должно быть прописано следующее:
Должен ли собственник платить за содержание и капремонт недвижимости?
Во 2 части 34 главы статьи 616 ГК РФ действующее законодательство прямо указывает, что оплачивать капитальный ремонт сдаваемого в наем помещения должен его владелец.
Наниматель должен поддерживать помещение в приличном состоянии и оплачивать текущий ремонт, если в этом возникнет необходимость.
Но дьявол, как известно, кроется в деталях. Разница между капитальным ремонтом и поддержанием здания в порядке текущими ремонтными работами законодательно прописана слабо.
В Градостроительном кодексе 18 июля 2011 г. № 215-ФЗ сказано, какие работы должны входить в капитальный ремонт, и это все. Другой градации не существует.
Если в договоре аренды также не прописаны обязанности сторон по ведению тех или иных ремонтных работ, то этот вопрос решается по соглашению сторон или в судебном порядке.
Осуществление нанимателем здания капитального ремонта за свой счет может иметь неприятные последствия в виде увеличения суммы налогов.
Пункт 1 статьи 252 НК признает расходами в целях налогообложения прибыли исключительно законодательно обоснованные траты, к которым нельзя отнести выполнение обязанности собственника за свой счет.
В данном конкретном случае нанимателю по духу закона можно потребовать от арендодателя, пренебрегшего своими обязанностями по осуществлению ремонта, возмещения затраченных средств или соразмерного уменьшения арендной платы.
Цены на отделочные работы
На практике разброс цен на капитальный ремонт нежилых помещений очень большой.
К примеру, в Москве и области минимальные и максимальные суммы, которые просят строительные фирмы за подобные услуги, отличаются на шесть порядков.
Для областных центров самый дорогой ремонт превышает по стоимости самый дешевый в 15 раз.
Цены указаны в тысячах рублей за квадратный метр.
Будьте готовы к тому, что итоговая смета будет несколько отличаться от приведенных здесь цифр.
Точная стоимость рассчитывается, исходя из состояния помещения и требуемого объема работ, а также цены и качества материалов.
Большинство строительных фирм гибко подходят к этому вопросу, давая возможность заказчику самому выбрать, какие именно ремонтные операции будут проводиться.
В их сайты встроены онлайн-калькуляторы, с помощью которых можно высчитать приблизительную стоимость требуемого набора работ.
Как ремонтировать при заключении договора аренды?
Часто встречается вариант, когда собственник сдает в аренду помещение, требующее ремонта.
В этом случае стороны могут договориться, что арендатор ремонтирует все за свои деньги и своими силами, получая за это финансовые преференции со стороны владельца.
Чаще всего это скидки по арендной плате, возможность бесплатного пользования отремонтированным помещением в течении оговоренного промежутка времени или компенсация всех расходов либо их части. В некоторых случаях выполнение ремонтных работ может быть условием для предоставления права пользования помещением.
В этом случае обязанность нанимателя по выполнению ремонтных работ приписываются в пункте «обязанности арендатора», вопросы частичного или полного возмещения средств и снижения арендной платы – в «размере арендной платы и порядке расчётов».
В пункт «Ответственность за неисполнение договора и порядок разрешения споров» также вносится информация об ответственности арендатора за неисполненный, или исполненный не в полном объеме ремонт.
Внутренняя отделка – отличительные особенности
Внутренняя отделка может проводится одновременно с реконструкцией, но это не обязательно.
Некоторые считают, что эти два понятия обозначают одно и то же, но это не так. Разница принципиальная.
От капитального ремонта работы по внутренней отделке отличаются тем, что при них не осуществляется восстановление или замена изношенных частей и коммуникаций. А от перепланировки – тем, что несущие стены не затрагиваются.
Чаще всего внутренняя отделка меняет только внутренний облик помещения.
Реконструкция в многоквартирном доме
Определяет реконструкцию любого объекта капитального строительства, как любое изменение самого объекта или его частей. Разница между жилыми и нежилыми помещениями не упомянута.
Однако на практике при реконструкции нежилого помещения в многоквартирном доме есть свои особенности:
- стены, на которых держатся межэтажные перекрытия, переноситься или меняться не должны. Несоблюдение этого условия превращает реконструкцию в перепланировку.
- Если в результате работ площадь помещений общедомового пользования изменится, необходимо получить согласие всех собственников жилья в этом доме на проведение работ.
Согласование с планом БТИ
Перепланировку нежилого помещения потребуется согласовать и с планом БТИ.
Это документ, который представляет собой схематический план помещения, на котором отмечены стены, дверные и оконные проемы, балконы, перегородки, сантехническое, вентиляционное и газовое оборудование, включая плиты.
После проведенных работ потребуется внести изменение в этот план. Для этого нужно обратиться в местный БТИ и предоставить туда разрешение на перепланировку и акт о завершенной перепланировке. Спустя положенное время вам выдадут новые техпаспорт и план БТИ.
Порядок получения согласия владельцев квартир
Согласно п/п.6 п.7 ст.51 ГК , описывающего реконструкцию как изменение параметров, частей или качества, и п.2 ст.40 ЖК РФ, регламентирующего процедуру, для получения законного права на любую реконструкцию необходимо заручиться согласием всех собственников данного объекта капстроительства.
Статья 40. ЖК РФ Изменение границ помещений в многоквартирном доме.
- Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.
Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
- Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Где выгоднее заказать архитектурное проектирование?
Проект, по которому будет производиться реконструкция, можно создать своими силами.
Однако лучшего результата можно достичь, если заказать архитектурное проектирование в отделе проектного бюро.
Это тем более выгодно, что многие фирмы берут на себя все проектно-строительные работы, начиная от выработки архитектурной концепции и заканчивая дизайном.
Более того – в пакеты услуг часто входит оформление всех документов для согласования и получения разрешения на перепланировку и реконструкцию. Цены на эти услуги начинаются от 200р за кв.м.
Где лучше делать дизайн-проект?
Дизайн также можно спроектировать своими силами или заказать. При этом возможны следующие варианты.
Как следует из статьи, путь от найма нежилого помещение до итоговой реконструкции его под свои нужды не так и долог.
Его можно пройти силами одного человека, а можно поручить сторонним организациям, сэкономив таким образом время и силы.
По общему правилу на арендатора любого имущества, в том числе и нежилых помещений, возлагается обязанность нести расходы на содержание такого имущества, поддерживать его в исправном состоянии и проводить за свой счет текущий ремонт, а на арендодателя - обязанность производить капитальный ремонт сданного в аренду имущества ( ГК РФ). Иной порядок распределения указанных обязанностей может быть установлен законом, иными правовыми актами или договором аренды.
При этом гражданское законодательство не конкретизирует, что понимается под капитальным ремонтом, текущим ремонтом и поддержанием имущества в исправном состоянии.
В связи с этим, принимая во внимание, что нежилое помещение фактически является составной частью зданий, строений, сооружений, то есть частью объектов капитального строительства ( Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ)), в правоприменительной практике для разграничения понятий капитального и текущего ремонта помещений используются нормативные правовые акты, регулирующие вопросы градостроительной и строительной деятельности (смотрите, например, ФАС Западно-Сибирского округа от 26.03.2014 N Ф04-2331/14, Шестого ААС от 27.09.2012 N 06АП-4220/12, Девятнадцатого ААС от 18.10.2011 N 19АП-747/11, Восьмого ААС от 09.11.2010 N 08АП-8098/2010, Восемнадцатого ААС от 25.12.2009 N 18АП-9872/09).
Так, например, согласно ГрК РФ к капитальному ремонту относятся: замена и (или) восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций; замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов; замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. Схожее определение капитального ремонта содержится и в п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации. МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 N 15/1.
В свою очередь, указанная норма дает определение и текущему ремонту, под которым понимаются систематически и своевременно проводимые работы по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работы по устранению мелких повреждений и неисправностей.
Определения текущего и капитального ремонта, а также примерный перечень работ, относимых к тому или иному виду ремонта, приведены также в Ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (далее - ВСН 58-88 (р)), в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденном Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 (далее - Положение МДС 13-14.2000).
Следует отметить, что данные нормативные акты содержат и нормы, предусматривающие порядок определения необходимости в проведении текущего ремонта. В частности, п. 4.2 ВСН 58-88 (р) говорит о том, что текущий ремонт должен выполняться по пятилетним (с распределением заданий по годам) и годовым планам. Годовые планы (с распределением заданий по кварталам) должны составляться в уточнение пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий и объектов к эксплуатации в сезонных условиях. А в п. 3.6 Положения МДС 13-14.2000 работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам, составляемым Отделом (бюро, группой) эксплуатации и ремонта зданий и сооружений предприятия на основании описей общих, текущих и внеочередных осмотров зданий и сооружений, а также по заявкам персонала, эксплуатирующего объекты (начальников цехов, руководителей хозяйств).
Как видно из приведенных норм, выполнение текущего ремонта обусловлено объективной необходимостью проведения работ, относящихся к такому ремонту, а такая необходимость выявляется на основе осмотров имущества и заявок персонала, эксплуатирующего соответствующий объект.
Тем не менее следует учитывать, что применение данных норм к арендным отношениям гражданским законодательством напрямую не предусмотрено, они могут послужить лишь дополнительным аргументом для сторон договора аренды при отстаивании своей позиции в суде. В связи с чем сторонам, заключающим договор аренды, рекомендуется в самом договоре или дополнительных соглашениях к нему согласовать порядок исполнения арендатором обязанности по текущему ремонту, в том числе периодичность проведения такого ремонта или порядок определения его необходимости, а также виды относящихся к нему работ.
Что же касается поддержания имущества в надлежащем состоянии, то ни гражданское законодательство, ни иные нормативные правовые акты не содержат какого-либо четкого определения указанного понятия. В правоприменительной практике оно также толкуется неоднозначно: под этим термином может пониматься как весь спектр действий собственника или иного законного владельца имущества по капитальному и текущему ремонту, страхованию, регистрации, охране, внесению коммунальных платежей, уплате налогов на имущество, специальному (техническому, санитарному и другим) осмотру этого имущества (смотрите, например, СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.07.2005 N 56-Г05-6), так и лишь действия арендатора по поддержанию помещения в состоянии, соответствующем переданному (смотрите, например, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 N 18АП-15153/15). При этом отграничение действий по текущему ремонту и действий по поддержанию имущества в надлежащем состоянии как при первом, так и при втором вариантах толкования становится проблематичным.
В связи с этим судебная практика приходит к выводу о том, что содержание обязанности арендатора поддерживать имущество в надлежащем состоянии должно определяться судами в каждом конкретном случае индивидуально по правилам толкования договора, предусмотренным ГК РФ, то есть исходя не только из содержания конкретного условия, но и из содержания всех условий договора в совокупности и его смысла в целом, а также с учетом действительной общей воли сторон при заключении ими договора (смотрите, например, ФАС Уральского округа от 10.03.2004 N Ф09-534/04ГК).
Учитывая изложенное, сторонам договора аренды во избежание судебных споров рекомендуется самостоятельно определить, какие действия арендатора следует считать действиями по поддержанию имущества в надлежащем состоянии и в чем отличие таких действий от осуществления текущего ремонта.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.
Действующее законодательство не содержит положений, однозначно регламентирующих процесс эксплуатации зданий и сооружений. В связи с этим на практике возникает множество вопросов: кто, когда и как должен производить капитальный ремонт нежилых строений, а также кто несет за это ответственность?
КОВАЛЕВА НАТАЛЬЯ
Кто должен осуществлять капитальный ремонт?
По общему правилу, закрепленному в ст.210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Риск случайной гибели или повреждения имущества в силу ст. 211 ГК РФ также лежит на собственнике этого имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 616 ГК РФ у арендодателя существует обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Что такое капитальный ремонт?
Капитальный ремонт в силу абз. 1 ст.1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ является видом градостроительной деятельности.
На основании абз. 10 ст. 1 ГрК РФ арендуемые помещения, как правило, являются объектами капитального строительства. Ряд законодательных актов предъявляет требования к такого рода объектам по их безопасной эксплуатации и требования о предоставлении сведений об изменениях в них.
Для целей бухгалтерского учета объект капитального строительства выступает объектом основных средств и «содержание объекта основных средств осуществляется с целью поддержания эксплуатационных свойств указанного объекта посредством его технического осмотра и поддержания в рабочем состоянии. Восстановление объекта основных средств может осуществляться посредством ремонта, модернизации и реконструкции» (Приказ Минфина РФ от 13.10.2003 № 91н «Об утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств» в ред. Приказа Минфина РФ от 27.11.2006 № 156н).
Нужно ли проводить капитальный ремонт?
Законодательство о градостроительной деятельности среди прочих регулирует отношения «по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов» (ч. 1 ст. 4 ГрК РФ). В то же время в данном Кодексе мы не найдем нормы, обязывающей собственника нежилого помещения следить за его техническим состоянием.
Получается, что нет прямого указания закона, устанавливающего для собственника обязанность в какой бы то ни было форме проводить обследование объекта с предоставлением сведений о таком обследовании в соответствующий орган, а также осуществлять в определенные сроки капитальный ремонт принадлежащего ему нежилого помещения, за исключением общей нормы, отраженной в вышеозначенной ст. 210 ГК РФ.
Единственным документом, хоть как-то регулирующим вопрос проведения тех или иных мероприятий в отношении нежилых объектов, является Постановление Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства от 29.12.73 №279 «Об утверждении положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (далее по тексту - Положение), п. 1.1 которого устанавливается система планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений. Такая система представляет собой совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, осуществляемых в плановом порядке, является обязательной при проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений.
Производственные здания и сооружения в процессе эксплуатации должны находиться под систематическим наблюдением инженерно-технических работников, ответственных за сохранность этих объектов, а результаты всех видов осмотров оформляются актами, в которых отмечаются обнаруженные дефекты, а также необходимые меры для их устранения с указанием сроков выполнения работ (п.2.1, 2.4, 2.13 Положения). Минимизировать риск случайного обрушения или иных нарушений в нормальной эксплуатации зданий также призваны их обязательные очередные общие технические осмотры, которые проводятся два раза в год - весной и осенью для выявления возможных повреждений в результате атмосферных и других воздействий.
Соответственно собственник обязан предпринимать вышеозначенные меры, направленные на нормальную эксплуатацию объекта.
В какие сроки должен осуществляться капитальный ремонт здания?
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (в ред. 19.03.2005) государственный учет объектов капитального строительства независимо от их назначения и принадлежности осуществляется по единой для Российской Федерации системе учета. Технический паспорт служит документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.
Плановая техническая инвентаризация объектов учета в силу п. 8 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства (утв. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства») проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах не реже одного раза в пять лет.
Можно лишь предположить, что влияет на периодичность осмотров и сроки проведения капитального ремонта. Как минимум эксплуатационные особенности того или иного объекта капитального строительства. К примеру, п. 2.9 вышеозначенного Положения устанавливается особо жесткий режим осмотров зданий и сооружений, «возведенных на подработанных подземными горными выработками территориях, на просадочных грунтах и в районах долголетней мерзлоты, а также эксплуатируемых при постоянной вибрации».
Не рассматривая какую-то определенную ситуацию в отношении объектов капитального строительства, передаваемых в аренду без учета конкретных обстоятельств и всего многообразия особенностей, которые могут иметь место быть, важно отметить следующее:
осуществление мероприятий, направленных на нормальную эксплуатацию нежилых помещений, по всей вероятности, может быть переложено на арендатора или иное лицо. Однако передача столь серьезной функции должна быть соответствующим образом оформлена и, в частности, определены лица, ответственные за эксплуатацию данного объекта;
капитальный ремонт, произведенный за счет арендатора в нарушение положений договора и ч. 1 ст. 616 ГК РФ, в соответствии с которыми обязанность по осуществлению капитального ремонта лежала исключительно на арендодателе, повлечет за собой, среди прочего, и неблагоприятные налоговые последствия для арендатора. В силу п. 1 ст. 252 НК РФ расходами в целях налогообложения прибыли признаются обоснованные, экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком. Следовательно, если в договоре аренды проведение капитального ремонта арендатором не предусмотрено, а он производится за его счет, то такие расходы не могут быть признаны в налоговом учете обоснованными и экономически оправданными;
презюмируется, что собственник обладает наиболее полной и достоверной информацией об объекте и лишь он может сообщить арендатору о каких-либо особенностях передаваемого в аренду помещения. Данному утверждению корреспондируют исключающие какую-либо форму вины со стороны арендатора и положения ст. 612 ГК РФ, где «арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках».
Достаточно типичной является ситуация, когда между арендатором и арендодателем однозначно установлена обязанность арендодателя производить капитальный ремонт помещений, занимаемых арендатором, но не обозначено, в какие сроки необходимо это делать. Любой специалист в строительной сфере подтвердит тот факт, что каких-либо внешних признаков для проведения капитального ремонта может и не быть. В таком случае лишь собственник, в данном случае - арендодатель, полностью несет ответственность за правильную эксплуатацию объекта капитального строительства, в его же обязанности входит предупреждение арендатора о каких-либо особенностях эксплуатации передаваемого объекта и ознакомление со всей технической документацией на данный объект.
В частности, в силу п. 2.17 вышеозначенного Положения «не допускается превышение предельных нагрузок на полы, перекрытия и площадки во всех производственных помещениях». В связи с этим необходимо:
сделать и постоянно сохранять надписи (указывающие величину) допускаемых предельных нагрузок на хорошо просматриваемых элементах зданий и сооружений;
для каждого производственного здания и сооружения или для группы зданий и сооружений должна быть составлена инструкция по эксплуатации междуэтажных перекрытий, площадок и полов с указанием предельных нагрузок по отдельным зонам перекрытий, полов и соответствующих площадок.
С большой долей вероятности можно говорить, что сложилась парадоксальная ситуация - ответственность у субъекта возникает лишь в случае нарушения законодательства о градостроительной деятельности. При этом Градостроительный кодекс РФ не содержит норм, обязывающих собственника поддерживать техническое состояние объекта капитального строительства, а эксплуатация последнего в силу ст. 1 ГрК РФ не является градостроительной деятельностью.
Отчасти объяснением этому может быть внимательное прочтение ст. 3 ГрК РФ, где указывается, что «законодательство о градостроительной деятельности состоит из настоящего Кодекса, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации». Возможно, нарушение положений ранее указанной ст.210 ГК РФ о бремени содержания имущества может стать основанием для привлечения собственника данного имущества к ответственности?
Особенно интересным представляется то, что Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрено привлечение к административной ответственности лишь за нарушение требований проектной документации и нормативных документов в области строительства (ст. 9.4 КоАП РФ), а также за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию (ст.9.5 КоАП РФ).
Получается, что отсутствие четко регламентированных сроков проведения осмотров и капитальных ремонтов объектов капитального строительства позволяет собственнику экономить и не проводить соответствующих мероприятий, рискуя причинить вред не только имуществу, но и жизни и здоровью людей.
Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов утверждается на законодательном уровне с учётом климатических особенностей региона и типов домов.
Капитальный ремонт многоквартирных домов - это устранение неисправностей, замена изношенных частей фасада, а также установка вспомогательных систем для лучшей эксплуатации сооружения. Перечень работ капремонта закреплен на федеральном уровне.
Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома
Восстановление начинается с проведения замеров, которые служат ориентирами для прокладки электропроводки, канализации, стояков и прочих частей дома.
Бесплатная юридическая консультация
Заявка успешно отправлена!
В ближайшее время с вами свяжется наш юрист и проконсультирует вас.
Восстановительные работы включают в себя следующий перечень:
- Проведение мониторинга текущего состояния зданий, выявление отклонений от нормативов, составление технического анализа и проектно-сметной документации перечня работ.
- Ремонтные работы по восстановлению износившихся элементов многоквартирных зданий - услуги капремонта затрагивают лишь балконы, электрику, стояки, отмостки, отопление, но не распространяются на бетонные перекрытия и фундамент здания.
- Увеличение эксплуатационных характеристик многоквартирного дома - в перечень обязательных работ входит прокладка современных узловых частей водо-, тепло-, газоснабжения, модернизированных лифтовых шахт, отопительных помещений (котельных). По регламенту проводится перечень работ по замене окон и дверных проёмов, если того требует ситуация. При необходимости рабочие занимаются перепланировкой помещений, расширяя межкомнатное пространство за счёт лестничных клеток и других комнат.
- Прокладка теплоизоляционных слоев - утеплению подвергаются оконные проемы, подъезды и тамбуры. В перечень работ также входит замещение межпанельных стыков фасада, особенно в северных районах нашей страны.
- Инженерные работы - заменой неработающей электрики занимаются профильные инженеры. Происходит прокладка новых магистральных линий, а если система многоквартирного дома нуждается в дополнительной безопасности (тройной буферизации) - то и расширение текущих внутристенных проёмов.
- Монтаж приборов учета и счетчиков тепло-, газо- и водоснабжения. Капитальный ремонт многоквартирных домов относится к числу того перечня работ, который влияет на эксплуатационные свойства здания. От учета энергии зависит общая экономия воды, света, газа и т.д.
- Услуги по замене кровли - необходимы для объединения кровельных систем, не имеющих вентиляционные каналы в многоквартирном доме.
- Соблюдение проектной документации - в ходе капремонта дома сотрудники следят за тем, чтобы здание не утрачивало свой архитектурный облик и не выбивалось из градостроительного регламента.
- Технический надзор за соблюдением всех правил по перечню восстановительных мероприятий.
По итогам капремонта подрядчик сдает результаты по перечню работ, а принимающая сторона выносит оценку выполненных услуг.
Как происходит капитальный ремонт многоквартирных домов
Федеральный закон о капремонте обязывает собственников квартир оплачивать восстановительные работы. Ответственность за исполнение реконструкции несут муниципалитеты или региональные операторы. Им поручено следить за соблюдением перечня выполняемых работ.
Голосованием за капитальный ремонт в многоквартирных домах занимаются сами жильцы. Общий вердикт о необходимости восстановления поврежденных частей выносится на Собрании собственников жилья - по одному члену от каждого семейства.
Согласно ст. 44 ЖК РФ, для того чтобы утвердить проведение капремонта и начать сбор средств необходимо добиться не менее, чем ⅔ голосов (большинства) от числа присутствующих на заседании членов. Инициаторами проведения Собрания выступают либо отдельные собственники, либо управляющая компания (ТСК).
Региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов утверждается на уровне государственной власти. После ее одобрения региональный оператор информирует жильцов о:
- Сроках проведения капитального ремонта (точные или примерные).
- Перечне восстановительных работ.
- Стоимости услуг подрядчика.
- Источниках финансирования капитального ремонта.
Сведения доносятся до жильцов не позднее, чем за полгода до старта программы капремонта в том или ином регионе нашей страны. Обсуждение продолжается в течение 3 месяцев, после чего собственники жилья направляют решение в адрес регионального оператора, который, в свою очередь, информирует об этом жилищные структуры.
Обязательные работы при капитальном ремонте дома
Жилищный кодекс устанавливает, что виды работ по капитальному ремонту многоквартирных домов оплачиваются владельцами квартир и нежилых помещений за 8 месяцев до старта региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов.
Характер работ зависит от бюджета капремонта. Закон устанавливает так называемую минимальную квоту взносов, уплата которой обязательна. При необходимости жильцы могут повысить размер платежей, воспользовавшись ч. 8.2 ст. 156 ЖК РФ. В случае уплаты минимального тарифа, региональный оператор осуществляет «урезанный» вариант капитального ремонта.
Перечень обязательных работ:
- Оснащение фундамента (технический осмотр).
- Ремонт фасада, кровли, нежилых помещений (покрасочные работы, замена панельных плит, теплоизоляция окон).
- Обустройство инженерных систем, отопления, электропроводки, канализации.
- Проверка работоспособности лифтовых шахт (движение легковых и грузовых лифтов, пригодность шахтовых тросов, эксплуатация механизма подъема лифта).
Обязательные работы капитального ремонта могут дополняться перечнем других операций, например, установкой счётчиков или кровельным слиянием. Такие работы требуют внесения дополнительных средств. Повышение бюджета обсуждается все на том же Собрании собственников жилья в многоквартирном доме. Голосование в объеме ⅔ квоты всех присутствующих автоматически обязует владельцев квартир к уплате дополнительных взносов.
